데일리펀딩의 리파이낸싱 #4 - 리파이낸싱을 이해하자

안녕하세요 인니영감입니다.

리파이낸싱에 대해 study해보는 차원에서 시작된 글이 갈수록 길어지고 있네요.

지식이나 이해의 깊이가 부족하니 단번에 결론에 도달하지 못하고 좌충우돌하게 되네요.

읽으시는 분들의 소중한 시간을 빼았는 것 같아 송구스럽습니다...만 

시작한 것 마무리는 지어야겠죠..?

저도 배우며 학습하는 단계이다보니

혹시라도 잘못된 정보가 있다면 언제든 알려주시면 즉각 반영, 수정하도록 하겠습니다.

미리 감사 말씀올립니다.

o 관련 글

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #1 - 과연 누적대출금액 급증세의 원인인가

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #2 - 기간 분할

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #3 - 리파이낸싱이란

1. 리파이낸싱

(출처 : 칵테일 펀딩의 포스트 https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=16778124)

위 그림처럼 부동산 PF 사업은 인허가부터 착공단계에 이르기까지 곳곳에 다양한 리스크가 존재합니다.

공사가 진행되면서 리스크를 하나씩 제거해나가게 되는데,

제거하지 못하면 해당 사업은 중단 또는 실패하게 됩니다.

그리고 각 리스크가 제거되어 리스크가 줄어들수록

해당 시점의 대출금리는 리스크 제거 전에 비해 인하된 수준으로 조달이 가능합니다.

 

2. Project Financing

처음 1회만 Financing으로 자금 조달을 하고 준공 등 만기에 일시 상환을 한다면

"공사진행하면서 줄어드는 리스크만큼 더 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있을텐데…"하는 마음이 생기게 됩니다.

3. Re-Financing의 탄생

그래서 만들어진 것이 Re-Financing입니다.

적당한 시점에서, 중도상환 수수료를 감안하더라도 

리파이낸싱을 하는 것이 향후 발생할 기대이익이 더 크다고 생각되면,

간단히 말해 다시 돈 빌리느라 좀 귀찮고 수수료를 추가로 내더라도, 

대출금리 싸게 돈 빌리는게 앞으로 더 이익이라 생각되면 리파이낸싱을 하게 됩니다.

위 그림을 설명하면,

① A 대주에게 A 대출금리로 돈을 빌린 후 사용을 하다가

② B 대주에게서 더 낮은 금리인 B 대출금리로 돈을 빌릴 수 있다는 걸 알고

    B에게서 빌려 A의 돈을 갚기로 합니다. 이것이 Re-Financing입니다.

③ 그 후 만기까지 사용하다 

④ B 대주에게 상환을 합니다.

4. 데일리펀딩의 Re-Financing

이 방법에는 아래의 몇가지 조건이 필요합니다.

  o 대출금액의 한도를 설정하고, 그 안에서 대출이 자유로울 것(예 : 마이너스통장대출)

  o 추가 대출이 가능할 것

    - 대출금액의 한도를 정해놓았지만 그 한도만큼 빌리지 않아 추가 대출의 여유가 있어야함

  o 1개 차수의 금액이 전체 한도금액에 비해 소액일 것

    - 즉, 전체 기간 대비 1개 차수의 대출~상환 기간이 단기간이야함

위 조건들에서 만약 추가 대출의 여유가 없거나,

1개 차수의 금액이 전체 한도금액에 비해 소액이 아니면 위의 상황은 불가능합니다.

위 그림을 설명하면,

① A차수의 투자자에게서 A 대출금리로 투자를 받은 후(=돈을 빌린 후) 사용을 하다가

② 상환이 다가오기 전 B차수의 투자자에게서 동일한 A 대출금리로 투자를 받습니다.(=돈을 빌립니다)

③ 2번의 투자금(=대출금)으로 A 투자자에게 상환을 합니다.

④, ⑤, ⑥은 ①~③의 반복입니다.

지난 글(데일리펀딩의 리파이낸싱 #2 - 기간 분할)에서 조사하였듯이

각 상품별로 가, 다, 라의 경우 위의 조건과 일치합니다.

가. 서종 동일하이빌 타운하우스 : 현재 31억 / 최대모집가능금액 80억

나. 의정부 오피스텔 건축사업 : 현재 35억 / 최대모집가능금액 35억

다. 평택 지산동 레지던스 건축사업 : 현재 135.2억 / 최대모집가능금액 140억

라. 송탄 신장동 생활형 숙박시설 건축사업 : 현재 40.6억 / 최대모집가능금액 70억

다시 데일리펀딩의 설명을 보겠습니다.

(https://www.daily-funding.com/investment/investment.php?prd_idx=630)

총 대출금액은 최대 모집금액보다 적은 상태로 진행되어야'만' 합니다.

여유분이 없으면 앞 차수의 상환재원으로 사용할 수가 없게 됩니다.

5. 결론 아닌 결론

결론으로 허탈하실 수도 있겠지만,

데일리펀딩의 방식을 칭찬하거나 비방하는 목적으로 지금까지의 글들을 쓴 것은 아닙니다.

첫번째 글의 제목에서 나왔듯이 

단순히 데일리펀딩의 리파이낸싱이 누적대출액 급증세의 원인인지 아닌지를 알고 싶었고,

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #1 - 과연 누적대출금액 급증세의 원인인가

글 작성 후 댓글로 여러 분들께서 가르침을 주셔서 잘못된 내용을 바로 잡지 않을 수 없어 수정을 하였고,

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #2 - 기간 분할

그 다음으로는 리파이낸싱이란 무엇인지 그 정의를 확인하고 차이가 무엇인지를 알아보았고,

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #3 - 리파이낸싱이란

끝으로 제 자신의 부족한 이해력을 다시 정리해보려 하다보니 여기까지 오게 되었습니다.

언제나 말이 길어져 부끄럽습니다만, 

간단히 말하자면,

어느 펀딩회사의 어떤 상품이든지간에 그 구조를 제대로 파악하는 것은 중요하고,

특히 최근 P2P업계에서 가장 빠른 누적대출액 증가속도를 보이는

데일리펀딩의 상품 구조 중 기본이 되는 리파이낸싱에 대해 

그 이해도를 높여보고자 하였습니다.

이를 바탕으로 다른 투자자분들께서는 

(만약 도움이 되었다면)

더 높아진 이해도를 바탕으로 투자의 방향(확대/축소)을 정하시면 좋을 것 같습니다.

서두에도 말씀드렸지만,

저도 배우며 학습하는 단계이다보니

혹시라도 잘못된 정보가 있다면 언제든 알려주시면 즉각 반영, 수정하도록 하겠습니다.

길고 긴 재미없는 글 읽으시느라 수고 많으셨습니다.

감사합니다.