데일리펀딩의 리파이낸싱 #3 - 리파이낸싱이란

안녕하세요 인니영감입니다.

지난 번 글 이후 리파이낸싱에 대해 좀 더 고민하게 되어 정리하며 배우는 차원에서 글을 적어봅니다.

o 지난 글

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #1 - 과연 누적대출금액 급증세의 원인인가

  -  데일리펀딩의 리파이낸싱 #2 - 기간 분할

1. 리파이낸싱(Re-Financing)의 정의

리파이낸싱이란,

조달한 자금을 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 일을 뜻한다.

현재의 대출금리가 기존의 대출금리보다 낮아지면 

대출자는 대출이자 부담을 줄이기 위해 재융자(refinancing)를 받아 기존 대출금을 갚는다.

(출처 : http://dic.mk.co.kr/cp/goodi/today_test.php?dic_key=4865)

A refinance occurs when a business or person revises the interest rate, payment schedule and terms of a previous credit agreement. Debtors will often choose to refinance a loan agreement when the rate environment has substantially changed causing potential savings on debt payments from a new agreement.

(출처 : https://www.investopedia.com/terms/r/refinance.asp)

Refinancing is the replacement of an existing debt obligation with another debt obligation under different terms. The terms and conditions of refinancing may vary widely by country, province, or state, based on several economic factors such as inherent risk, projected risk, political stability of a nation, currency stability, banking regulations, borrower's credit worthiness, and credit rating of a nation. In many industrialized nations, a common form of refinancing is for a place of primary residency mortgage.

If the replacement of debt occurs under financial distress, refinancing might be referred to as debt restructuring.

A loan (debt) might be refinanced for various reasons:

1. To take advantage of a better interest rate (a reduced monthly payment or a reduced term)
2. To consolidate other debt(s) into one loan (a potentially longer/shorter term contingent on interest rate differential and fees)
3. To reduce the monthly repayment amount (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
4. To reduce or alter risk (for example, switching from a variable-rate to a fixed-rate loan)
5. To free up cash (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)

Refinancing for reasons 2, 3, and 5 are usually undertaken by borrowers who are in financial difficulty in order to reduce their monthly repayment obligations, with the penalty that they will take longer to pay off their debt.

(출처 : https://en.wikipedia.org/wiki/Refinancing)

일반적으로 리파이낸싱을 하는 이유는 금리를 더 우수한 조건으로 변경하기 위해서 입니다. 금리는 리스크에 따라 산정됩니다. 사업이 정상적으로 진행된다는 것은 관리해야 할 리스크가 지속해서 감소해 나간다는 것을 뜻함과 동시에 더 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있음을 의미합니다.

부동산 PF 사업은 아래와 같은 과정을 거치며 리스크의 종류를 하나씩 줄여나갑니다. 일반적으로 사업계획 수립 직후에는 모든 과정에서의 리스크를 보유하고 있습니다. 헷지를 하긴 하지만 발생할 가능성이 0%라고 단정할 수는 없습니다.

(출처 : 칵테일 펀딩의 포스트 https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=16778124)

위의 정의들을 종합해보면

리파이낸싱이란 기존의 거래(대출)조건과 비교해서 

채무자에게 유리한 조건이 발생했을 때, 

즉, 대출 금리 인하가 발생했을 때/여러 대출들을 하나로 합칠 때/금리 변동에 대한 리스크를 줄일 때 등의 경우에

기존과 동일한 규모, 더 낮은 금리로 변경하여 대출 이자의 부담을 줄이는 방법이다.

그리고 PF가 진행되면서 PF에서 발생할 수 있는 리스크가 감소하게 되고

그에 따라 더 낮은 금리로 자금을 대출받을 수 있게 되어

기존의 고금리 대출을 갚고 저금리로 갈아타서 대출이자 부담을 줄이는 것이 

일반적인 리파이낸싱이라 할 수 있다.

2. 데일리펀딩의 리파이낸싱

(출처 : https://www.daily-funding.com/investment/investment.php?prd_idx=627)

(출처 : https://www.daily-funding.com/investment/investment.php?prd_idx=620)

데일리펀딩의 리파인낸싱은 1번의 개념 정의와는 다소 차이가 난다.

금리의 변동 등 차주에게 유리한 조건이 발생하여 

차주의 부담이 줄어들기 위해 발생한 것이 아니기 때문이다.

그리고 PF가 진행함에 따라 PF 초기와 중기, 말기로 갈수록

PF 자체의 리스크는 분명 줄어들었을 것이지만

데일리펀딩의 리파이낸싱은 금리의 변화가 없다.

그래서 데일리펀딩의 리파이낸싱을 일반적인 리파이낸싱이라 부르기는 어려운 부분이 있다 생각한다.

그럼,

이런 구조를 뭐라 불러야할까.

정해진 한도 금액 안에서

자유롭게 대출과 상환을 반복하는....

3. 한도대출? PF식 마통?

제일 먼저 떠오른 것이 마통으로 불리는 마이너스통장 대출이다.

* 마이너스 통장(정식명칭 : 한도대출)

  - 요구불예금* 계좌에 신용대출 한도를 미리 설정해 놓고 필요할 때마다 자유롭게 찾아 쓸 수 있는 통장

    (요구불예금 : 예금주의 요구가 있을 때 언제든지 지급할 수 있는 예금)

마통           : 예금주의 요구가 있을 때 언제든 지급 가능

데일리 리파  : 차주의 요구가 있을 때 언제든 펀딩 가능(단, 펀딩 모집이 안될 수도 있음)

마통           : 은행과 신용대출 한도를 미리 설정하고 그 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 대출과 상환이 자유로움

데일리 리파  : 대출약정서를 통해 특정 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 금전 대출이 가능

                   (조기/중도 상환 수수료가 없으므로, 상환도 자유로움)

   

마통           : 최초 개설시 계약된 금리(고정/변동금리)에서 변하지 않거나(고정), 3개월마다 소폭 차이가 발생(변동)

데일리 리파  : 최초 작성된 대출 약정서의 금리 조건에 따라 PF종료시까지 변하지 않음(고정)

마통           : 대출한도 전액에 대해 이자가 붙지 않고, 사용한 금액만큼만 이자가 가산됨

데일리 리파  : 대출한도 전액에 대해 이자가 붙지 않고, 사용한 금액만큼만 이자가 가산됨 

개인적인 생각으로는,

데일리펀딩의 리파이낸싱은 <고정금리의 한도대출>과 유사한 점이 많다고 본다.

그래서 투자자들의 혼돈을 막기 위해,

<리파이낸싱>이라는 용어보다는

<고정금리 한도대출> 또는 <PF식 마통> 등의 용어로 변경하는 것이 좋으리라 생각한다.

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