데일리펀딩의 리파이낸싱 #2 - 기간 분할

안녕하세요 인니영감입니다.

첫번째 글을 작성한 후 댓글로 여러 고수님들의 가르침과 지적으로 

큰 부분을 간과한 것을 깨달았습니다.

(첫번째 글 : https://indonesia-oldman.tistory.com/54)

그리고 

지난 금감원 조사에서도 ([금감원] P2P 대출 취급실태 점검결과 및 향후 계획(11/20))

투자기간과 PF 대출 기간의 만기 불일치 부분을 지적했었던 적이 있었습니다.

2. 고위험 상품구조에 따른 부실 가능성 농후

  가. 초단기 상품 

    - 장기 PF사업인데도 투자자 모집이 용이하도록 단기분할하여 재모집하는 돌려막기형* 상품 운용

      (예) 투자(2~6개월) 및 PF대출(6~26개월)의 만기 불일치가 주요 원인

    - 재모집되지 않을 경우 앞선 투자자들의 자금이 상환되지 않고,

      추가 공사금이 투입되지 않아 차주의 사업도 중단

1. '금액 분할'이 아닌 '기간 분할'

중요한 건 실제 공사 기간을 2~6개월인 단기간으로 쪼개서 모집한 부분.

예를 들어 '송탄 역세권 생활형 숙박시설 건축자금'의 경우

실제 공사기간은 2018년 7월 착공, 준공은 2019년 12월 예정으로, 총 17개월 공사입니다.

최대 모집금액 70억을 투자기간은 2개월로 나눠서 모집하였으므로,

원래 17개월간 70억 모집이 가능한 것을

2개월마다 모집 상환을 반복하여 기존 대비 8.5배의 누적대출금액 증가효과를 얻을 수 있습니다.

(첫 글 작성하면서 제가 무슨 생각을 했었는지 모르겠네요.

 새벽에 작성을 시작하면서 머리가 멍했었나 봅니다-_-)

데일리의 상품들은 위의 예시와 마찬가지라 상품별로 다시 분석해보겠습니다

2. 상품별 리파이낸싱 분석(기간 분할의 관점에서)

가. 서종 동일하이빌 타운하우스

(https://www.daily-funding.com/bbs/board.php?bo_table=proc&wr_id=18)

(0) 모집조건

  - 총 모집금액 최대 80억. 기간 3개월 → 실제 최대 모집금액 51억

  - 2018년 1월 18일 최초 모집

  - 공사기간 : 2018년 2월~2019년 하반기 → 약 22개월 

(1) 기간분할 리파이낸싱(데일리펀딩 방식)

  → 총 누적대출액 +166.7억, 대출금액 31억(19.02.03 기준)

(2) 분할 리파이낸싱이 아닌 3개월마다 전체 금액 리파이낸싱인 경우

  - 1차 : 2018년 1월 18일 80억

  - 2차 : 2018년 4월 18일 80억

  - 3차 : 2018년 7월 18일 80억

  - 4차 : 2018년 10월 18일 80억

  - 5차 : 2019년 1월 18일 80억

  - 6차 : 현재 시점(2019년 2월 3일) 원리금 상환 중

  → (80억씩 모집경우) 총 누적대출액 +400억, 대출금액 80억

      (51억씩 모집경우) 총 누적대출액 +255억, 대출금액 51억

(3) 전체 공사기간 내 1회만 대출하는 경우

  - 1차 : 2018년 2월 80억

 → 총 누적대출액 +80억, 대출금액 80억

(4) 결론

  → 현재 데일리펀딩의 분할 리파이낸싱 방식이 아닌 

      전체 금액을 펀딩하고 종료 후 다시 전체 금액을 재펀딩하는 방식이라면,

      현재보다 더 많은 누적대출액 실적을 올릴 수 있었음.

      금감원의 주의사항에 따라 PF기간과 대출기간을 일치시킬 경우,

      현재(2018년 2월) 기준, 현재 방식 대비 약 2배의 누적대출금액의 증가가 발생했습니다.

      준공시점 기준으로 환산하면

      약 3.8배 [ ( 166.7억 * (22개월/12개월) ) / 80억 ] 의 증가가 발생합니다. 

      

나. 의정부 오피스텔 건축사업

(https://www.daily-funding.com/bbs/board.php?bo_table=proc&wr_id=19)

(0) 모집조건

  - 총 모집금액 최대 35억. 기간 6개월 → 실제 최대 모집금액 35억

  - 2017년 11월 9일 최초 모집

  - 공사기간 : 2017년 12월~2018년 12월 → 약 12개월 

                  (어랏? 지났는데?? * 아래에서 추가 조사)

(1) 기간분할 리파이낸싱(데일리펀딩 방식)

  → 총 누적대출액 +75.8억, 대출금액 35억(19.02.03 기준)

(2) 분할 리파이낸싱이 아닌 6개월마다 전체 금액 리파이낸싱인 경우

  - 1차 : 2017년 11월 9일 35억

  - 2차 : 2018년 5월 9일 35억

  - 3차 : 2018년 11월 9일 35억

  - 4차 : 현재 시점(2019년 2월 3일) 원리금 상환 중

  → 총 누적대출액 +105억, 대출금액 35억

(3) 전체 공사기간 내 1회만 대출하는 경우

  - 1차 : 2017년 11월 35억

 → 총 누적대출액 +35억, 대출금액 35억

(4) 결론

  → 현재(2018년 2월) 기준, 현재 방식 대비 약 2배의 누적대출금액의 증가가 발생했습니다.

     

     예상 준공시점은 현재 알 수 없어 준공시점 기준의 증가비는 알 수 없습니다.

* 공정확인서('19.01.26 모집한 550호 상품 첨부파일)

  - 공사기간 : 2017년 12월~2018년 12월(12개월)

  - 공정확인서 발급 : 2018년 10월 24일

  Q1. 단순 오기인 것 같으나, <상기 사업장에 대한 2018년 04월 23일 현재 공정현황은...> 부분은

        사업주체, 감리자인 건축사 사무소 모두 발견하지 못한 오기인지.... 

  Q2. 18년 10월 23일 기준으로 건축 99%를 제외 모두 100% 완료했는데,

       19년 1월 26일 모집한 펀딩은 3개월동안 건축 1% 공사가 완료되지 않았다는 의미로 받아들여야하는건지.

       (공사 진행현황 : https://www.daily-funding.com/bbs/board.php?bo_table=proc&wr_id=19)

       감리비용 때문에 공정률 확인서를 업데이트 하지 않는 것인지.

       투자자와 차주는 매 펀딩마다 플랫폼수수료를 납부하고 있을텐데...

다. 평택 지산동 레지던스 건축사업(평택 관련 2건 A동, B동 종합)

(https://www.daily-funding.com/bbs/board.php?bo_table=proc&wr_id=31)

(0) 모집조건

  - 총 모집금액 최대 140억(70억+70억). 기간 2개월 → 실제 최대 모집금액 140억

  - 2018년 3월 2일 최초 모집

  - 토지매입 : 2018년 3월

  - 공사기간 : 2018년 7월~2020년 5월 → 약 22개월 

     → 토지매입~준공 : 약 26개월

(1) 기간분할 리파이낸싱

  → 총 누적대출액 +476.3억, 대출금액 135.2억(19.02.03 기준)

(2) 분할 리파이낸싱이 아닌 2개월마다 전체 금액 리파이낸싱인 경우

  - 1차 : 2018년 3월 2일 140억

  - 2차 : 2018년 5월 2일 140억

  - 3차 : 2018년 7월 2일 140억

  - 4차 : 2018년 9월 2일 140억

  - 5차 : 2018년 11월 2일 140억

  - 6차 : 2019년 1월 2일 140억

  - 7차 : 현재 시점(2019년 2월 3일) 원리금 상환 중

  → 총 누적대출액 +840억, 대출금액 140억

(3) 전체 공사기간 내 1회만 대출하는 경우

  - 1차 : 2018년 3월 140억

 → 총 누적대출액 +140억, 대출금액 140억

(4) 결론

  →  금감원의 주의사항에 따라 PF기간과 대출기간을 일치시킬 경우,

       현재(2018년 2월) 기준, 현재 방식 대비 약 3.4배의 누적대출금액의 증가가 발생했습니다.

     

       준공시점 기준으로 환산하면

       약 8.0배 [ ( 476.3억 * (26개월/11개월) ) / 140억 ] 의 증가가 발생합니다.

라. 송탄 신장동 생활형 숙박시설 건축사업

(https://www.daily-funding.com/bbs/board.php?bo_table=proc&wr_id=32)

(0) 모집조건

  - 총 모집금액 최대 70억. 기간 2개월 → 실제 최대 모집금액 61.5억

  - 2018년 4월 12일 최초 모집

  - 공사기간 : 2018년 7월~2019년 12월 → 약 17개월 

(1) 기간분할 리파이낸싱

  → 총 누적대출액 +202.1억, 대출금액 40.6억(19.02.03 기준)

(2) 분할 리파이낸싱이 아닌 2개월마다 전체 금액 리파이낸싱인 경우

  - 1차 : 2018년 4월 12일 70억

  - 2차 : 2018년 6월 12일 70억

  - 3차 : 2018년 8월 12일 70억

  - 4차 : 2018년 10월 12일 70억

  - 5차 : 2018년 12월 12일 70억

  - 6차 : 현재 시점(2019년 2월 3일) 원리금 상환 중

  → 총 누적대출액 +350억, 대출금액 70억

(3) 전체 공사기간 내 1회만 대출하는 경우

  - 1차 : 2018년 4월 70억

 → 총 누적대출액 +70억, 대출금액 70억

(4) 결론

  →  금감원의 주의사항에 따라 PF기간과 대출기간을 일치시킬 경우,

       현재(2018년 2월) 기준, 현재 방식 대비 약 2.8배의 누적대출금액의 증가가 발생했습니다.

     

       준공시점 기준으로 환산하면

       약 3.5배 [ ( 202.1억 * (17개월/7개월) ) / 140억 ] 의 증가가 발생합니다.

3. 결론

서두에 밝혔듯이 금감원 조사에서도 ([금감원] P2P 대출 취급실태 점검결과 및 향후 계획(11/20))

데일리펀딩의 리파이낸싱 방식에서의 가장 큰 문제는 

투자기간과 PF 대출 기간의 만기 불일치 부분입니다.

2. 고위험 상품구조에 따른 부실 가능성 농후

  가. 초단기 상품 

    - 장기 PF사업인데도 투자자 모집이 용이하도록 단기분할하여 재모집하는 돌려막기형* 상품 운용

      (예) 투자(2~6개월) 및 PF대출(6~26개월)의 만기 불일치가 주요 원인

    - 재모집되지 않을 경우 앞선 투자자들의 자금이 상환되지 않고,

      추가 공사금이 투입되지 않아 차주의 사업도 중단

현재 데일리펀딩의 기간분할 리파이낸싱 방식은

PF대출 기간과 투자 기간을 일치 시킬 경우

현재의 누적 대출금액의 30% 수준(현재는 최소 3.5배 이상의 거품?이 있음)일 거라 생각합니다.

물론 이것이 데일리펀딩만의 문제는 아닙니다.

PF를 취급하는 대부분의 업체가 장기간의 공사기간(1년~3년)동안 1회성의 펀딩만을 하기에는 

투자자 모집도 되지 않을 뿐더러 공사기간 중의 관리도 힘들 것이라 생각합니다.

그러나 이러한 누적대출액 증가의 거품 부분을 걷어내야

투자자로서 투자시 중요한 기준이 될 수 있는 '누적대출액'의 본체를 바라볼 수 있을 것이라 생각합니다.

그럼 투자에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

p.s 첫 번째 글에서 완전히 엉뚱한 방향으로 바라보고 분석했던 부분도 언제나처럼 놔두겠습니다.

    그럴 사람은 또 없겠지만 이렇게 생각하면 안된다는 타산지석 정도의 의미는 있으리라 생각합니다.^^;

    

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