돌려막기, 리파이낸싱(대환대출)의 의미

안녕하세요 인니영감입니다.

최근 돌려막기, 리파이낸싱(대환대출) 등 여러 용어들의 의미에 대해 

혼동하는 경우가 많은 것 같아 정리해보았습니다.

1. 기본 조건

모든 용어에서 공통적으로 적용되는 기본 조건은 아래와 같습니다.

- 기존 대출을 가지고 있을 것

- 기존 대출을 상환하기 위한 용도로 다시 대출을 받는 것

그리고 서로 구분되는 조건은 아래와 같습니다.

- 기존 대출의 이자율과 다음 대출의 이자율이 상승/유지/하락하였는가

2. 이자율의 변동 유무

많은 분들이 정상적인 경우와 그렇지 않은 경우를 혼용하시기 때문에

용어의 혼동이 발생한다고 생각합니다.

기본적인 이자율의 변동은 아래와 같습니다.

돌려막기의 경우, 재대출시의 이자율의 변동을 신경쓰지 않습니다.

단지 기존 대출의 원금 상환을 위해 설령 기존 이자보다 높더라도 

일단 빌려서 기존 대출을 갚아 당장의 채권 추심을 피하는 것이 목적입니다.

재대출 이자가 낮으면 좋지만, 기본적으로 원금만 신경쓰는 것이 돌려막기입니다.

돌려막기라는 용어가 대중화되었던 '카드 돌려막기'를 생각하시면 좋습니다.

리파이낸싱(대환대출)의 경우, 정상적인 경우 반드시 재대출의 이자율이 하락해야합니다.

아래는 지난 번 Project Financing에 대해 적었던 글의 이미지입니다.

(데일리펀딩의 리파이낸싱 #4 - 리파이낸싱을 이해하자 https://indonesia-oldman.tistory.com/57)

Project(예 : 건축 공사)가 진행된다는 것은 리스크를 하나씩 줄여나가는 과정입니다.

그 과정 속에서 낮아진 리스크만큼 더 낮은 금리로 대출이 가능하게 되는데,

중도상환수수료, 부대비용 등을 감안하더라도 

기존 대출을 상환하고 다시 새로운, 낮은 금리의 대출을 진행하는 것이 유리하다고 판단될 때

리파이낸싱(Re-Financing; 대환대출)을 진행하게 됩니다.

그래서 재대출의 이자가 하락하지 않는 경우는 

사전적 의미에서는 정상적인 리파이낸싱이 아니라고 할 수 있습니다.

3. P2P에서 사용하는 리파이낸싱(대환대출)의 의미

많은 분들이 의미를 혼동하시게 되는 주된 이유가

P2P에서 리파이낸싱(대환대출)을 다르게 사용하기 때문일 것입니다.

수많은 P2P업체에서는 위와 같은 개념으로 리파이낸싱을 사용하고 있습니다.

위 그림을 설명하면,

① A차수의 투자자에게서 A 대출금리로 투자를 받은 후(=돈을 빌린 후) 사용을 하다가

② 상환이 다가오기 전 B차수의 투자자에게서 동일한 A 대출금리로 투자를 받습니다.(=돈을 빌립니다)

③ 2번의 투자금(=대출금)으로 A 투자자에게 상환을 합니다.

④, ⑤, ⑥은 ①~③의 반복입니다.

위와 과정은 이자율이 하락하지 않는 점, 원금만 마련해서 이전 대출을 상환한다는 점에서

돌려막기와 매우 유사해보입니다. 

여기서 많은 분들이 의미의 혼동 또는 혼용을 하기 시작하게 됩니다.

4. 의미 혼동의 원인

혼동을 주는 첫번째 원인은 재대출시 이자율이 기존 대출과 동일하다는 것입니다.

P2P를 이용하는 차주도 공사가 진행되면서 줄여나간 리스크로 인해

최초 대출당시보다 더 낮은 금리의 대출이 가능한 상태가 되었을 것입니다.(정상적인 공사라면)

그런데 신기하게도 P2P에서는 

가. 재대출 이자가 동일한 것이 대부분이고

     (최초 대출시점부터 공사기간이 1~2년이 지났는데도 이자가 동일,

      리스크가 전혀 감소하지 않았다는 말과 동일하게 이해됨)

나. 리파이낸싱 이자가 더 하락하는 경우도 있고

     (정상적인 경우)

다. 리파이낸싱 이자가 더 상승하는 경우도 있습니다.

     

     ※ 테라펀딩 상품에서 예를 들어보겠습니다.

# 예시 1 : 리파이낸싱 이자가 상승하는 경우(원주 세브란스 병원 인근 신축)

                   최초 12.28%, 리파이낸싱 16.0%

# 예시 2 : 선순위를 하락시키면서, 이자율 상승(서귀포 산방산 타운하우스 신축공사 리파이낸싱)

              최초 11.0%, 선순위하락 리파이낸싱 13.0%

5. Comment

위에서 설명한 이유들로 인해 많은 투자자분들이 용어의 의미를 혼동하게 되거나

사용시 여러 의미를 섞어 사용하게 되는 것이라 생각합니다.

매우 단순하게 이해하면 아래와 같습니다.

나쁜 것 : 돌려막기 (시간이 지났음에도 예정된 원금을 상환할 능력이 없음)

원래는 좋은 것 : 리파이낸싱(대환대출)

P2P에서는 : 좋은 것과 나쁜 것을 구분하지 않고 사용

저도 전문가가 아니다보니 위에서 잘못된 내용이 있다면

알려주셔서 같이 알아나가면 좋을 것 같습니다.

감사합니다.

* 피자모 링크 : https://cafe.naver.com/pijamo/190852

* P2P 투자를 시작하시는 분들이 읽으면 좋은 글 : https://indonesia-oldman.tistory.com/227