테라펀딩, 김해 부원동 IS PLAZA 복합시설 담보상품+수정

안녕하세요 인니영감입니다.

어제밤에 블로그를 찾아주신 한 투자자분의 질문으로 테라펀딩 상품에 대해 확인해보게 되었습니다.

해당 상품은 제목과 같은 '김해 부원동 IS PLAZA 복합시설 담보상품' 입니다.

1. 상품 모집 현황

테라에서는 총 10번의 펀딩으로 '신축사업' 펀딩을 진행하여

A2등급, 2순위 상품으로 총 118억원을 모집하였습니다.

그리고 최근 이에 대한 '리파이낸싱'을 위해 '담보상품' 펀딩을 진행하여

B3등급, 2순위 상품으로 총 10.62억원을 이미 모집하였고, 5.9억을 모집 중입니다.

모집된 10.62억 중 '신축사업' 펀딩의 자금 상환용으로 7%가 상환에 사용된 것으로 보입니다.

전체 상품 118억의 7% = 8.26억원으로 

나머지 2.36억원의 사용에 대해서는 정확하게 알 수 없으나 금융 및 제반비용으로 사용되지 않았나 추측합니다.

(이러한 추정이 가능한 것은 현재 상품 모집 중이며 그 내용을 기반으로 합니다)

+

1차로 모집된 8.26억(118억의 7%)이 이자로 먼저 지급되었고,(3/12)

2차로 모집된 2.36억(118억의 2%)가 다시 이자로 지급되었습니다.(3/17)

2. '담보상품'의 특이 사항

  가. 테라펀딩의 자체 등급 하락

'신축사업'의 등급 A2 → '담보상품'의 등급 B3 으로 2단계 하락하였습니다. 

즉 기존에 비해 리스크가 높아졌다고 테라에서 판단하고 있습니다.

  나. 동일한 이자율

'가'항과 상충되는 내용입니다.

자체 판단으로도 리스크가 높아졌다고 생각은 하지만

그에 따라 이율이 높아져야하지만, 이율이 높아지지 않았습니다.

기존의 '신축사업'보다 높아진 리스크를 감당할 '담보상품'의 투자자들이

더 많은 이율을 가져가야 한다고 생각합니다.

+

기존 '신축사업'의 투자자는 연체시 3%를 더하여 총 14%의 연체이자를 받을 수 있고,

이번에 투자하는 '담보상품' 투자자들은 11%의 이자를 받게 됩니다.

  다. 상품명의 정확성(리파이낸싱)

대부분의 리파이낸싱 상품은 '리파이낸싱'이라고 표현하고 있습니다.

'담보상품' 또한 그 본질은 기대출금 상환이므로 리파이낸싱으로 불러야하지 않나 생각합니다.

  (위는 '담보상품'의 투자요약 내용입니다)

계속 봐오던 투자자라면 모르겠으나,

'담보상품'을 처음 보게되는 투자자도 있을 수 있으므로 정확한 표현이 필요하다 생각합니다.

(물론 상품 내용에 표현되어 있으므로, 제대로 읽지 않은 책임은 투자자에게 귀속됩니다만...)

3. 연체 가능성

일단 연체 가능성은 매우 높다고 예상됩니다.

그 이유는 '신축사업' 10개 상품이 상환되기 위해서는 

'담보상품'으로 118억원, 아니 모집중인 것이 100% 다 모이더라도 

추가로 약 100억원을 더 모집해야합니다.

+ 

'신축사업' 10개 상품 모두 상환지연 상태로, 

기대출금 중 원금 118억원을 상환하기 위해 기지급된 9%를 제외한,

모집중인 것을 포함하여 나머지 101.48억을 리파로 모집해야합니다.

   

그리고 그것이 앞으로 1개월 이내에 이뤄져야합니다.

그렇지 않으면 일단 연체 리스트에 올라가게 됩니다.

4. 부실 가능성

'신축사업' 상품의 부실가능성은 

현재 모집중인 '담보상품'에 얼마나 많은 투자자들이 투자를 결정하느냐에 달려 있습니다.

o 테라펀딩의 상품 치고는 '담보상품 3차' 상품의 모집속도가 빠르지는 않은 것 같습니다.

'담보상품'은 담보 그 자체에 집중하셔야 합니다.

특히 '담보상품'의 부실가능성에 대한 예측은 아무도 정답을 알 수 없을 것입니다.

다만 아래의 몇가지들에 대해서는 개개인별로 다른 답을 내릴 수 있을 것 같습니다.

o 김해시청, 세무서 등이 있는 부원동에 위치

o 김해시 인구는 53만명, 부원동은 1만명 ('2017년말 자료)

o 코로나 바이러스 여파로 인한 부동산을 포함한 실물경기 침체 영향

o 주변 상권 현황 (다음지도 : http://kko.to/0i8Rydwj0, 2019년 11월 사진-가장 최근)

등등 여러가지 개인별로 부동산에서 중요하게 생각하는 부분들을 추가 확인하시면 좋을 듯합니다.

투자를 결정하실 때에는

모든 정보를 알 수는 없지만,

내가 알 수 있는 가능한 많은 정보를 수집하여 분석한 후 결정을 내리시기를 추천드립니다.

감사합니다.

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