P2P 업체 이야기 #12 -테라펀딩

P2P 업체 이야기, 그 열두번째는 테라펀딩.

누적대출액이 7000억을 넘는 독보적 1위의 부동산 전문 P2P 업체.

직원수 93명('18년 12월)에, 회원수 30만명('18년 7월)이 넘는 P2P 업체 중 최대업체.

그렇지만 낮은 수익률, 긴 투자 기간 때문에 한번도 투자해본 적이 없는 업체.

(한번 경험삼아 소액으로 투자해볼까... 생각은 하고 있음)

+ 19.06.21 신규투자.

1. 소개

테라펀딩은 사명(Terra)에서도 알 수 있듯이,

땅과 관련된 부동산 전문의 P2P 금융 업체이다.

2014년 12월 베타서비스를 시작으로 현재의 독보적 1위 업체까지,

누적대출액으로 보면 마치 코스피에서 삼성전자 주식 비중이 독보적인 것처럼

P2P 시장에서 테라펀딩의 비중은 상당하다. (전체 중 약 12% 차지)

목표 수익률은 8~15% 수준이며,

LTV 65% 이내의 담보채권 투자상품을 선별한다고 되어있다.

2. 대출규모 및 연체

- 누적대출액 : 7438억원(743,800,000,000원)

- 대출잔액    : 2131억원(213,100,000,000원)

- 상환총액    : 5307억원(530,700,000,000원)

- 평균수익률 : 12.25%

- 상환율       : 71.35%

- 연체율       : 4.95%

테라펀딩도 지표 공지를 월 1회 하고 있다.

연체율은 4.95%로 그리 높지 않은 수준이나, 

워낙 규모가 큰 탓에 연체금액은 105억원으로 연체금액 상위 8위에 랭크되어 있다.

(https://indonesia-oldman.tistory.com/121)

대출잔액이 2000억이 넘는 회사이기에

만약 연체율 1%가 상승한다면 약 20억이 증가하게 된다.

3. 주요 공시

누적대출액을 보면 2017년 대비 2018년이 약 3300억 증가했고,

올해 5월까지 1752억 증가했으니, 이를 년 환산하면 올해 4200억 정도 증가하리라 예상된다.

즉 올해 말 9000억 중후반 정도를 달성하지 않을까 생각된다.

연체율에서는 좀 이상해보일 수 있는데,

크게 PF와 담보, 두가지로 나눠 놓았고 PF가 5.69%, 담보가 0%인데 합계는 4.95%이다.

이는 연체율 산정 방식이 (연체율 = 연체금액 / 대출잔액) 이므로

연체금액 / (PF 대출잔액 + 담보 대출잔액)이 되어 분모가 커지게 되어 전체 연체율은 소폭 줄어들게 된다.

그리고 소폭 감소한데서 담보 대출잔액의 비율이 그리 크지 않다는 것 또한 알 수 있다.

담보물건에서는 연체가 없었다는 것은 대단한 일이라 생각한다.

사실 아예 없었다기보다 NPL로 매각했다는 것이지만, 

그래도 업력과 대출금액 규모를 볼 때 이는 쉽게 달성할 수 없는 대단한 기록인 것 같다.

연체건수를 보면 PF에서 19년 5월 기준 7건으로 표시된다.

그러나 6/16일 현재 기준 연체상품은 총 40건, 모두 PF 상품으로 검색된다.

이 상품들이 6월말까지 해결되지 않는다면, 

7월초 공시에서는 연체건수 및 연체금액이 크게 증가할 수 있다.

....라고 적고나서 40건의 연체상품들을 다시 보니, 연체금액이 총 144억이다. (19.06.16 기준)

o 태안버스터미널 인근 다세대 신축 사업 2순위 리파이낸싱 - 4건

o 일산 고양국제고 인근 다세대E 신축사업 - 19건

o 고양 대자동 다세대주택 신축 - 5건

o 제주 애월 신엄리 다세대주택 신축사업 2순위 - 3건

o 가평 24세대 연립주택 신축 - 9건

하나 이해가 안되는건 가장 최근 연체상품조차 '19년 3월 31일 상환예정이었는데, 

(제1717차 태안 버스터미널 인근 다세대 신축사업 2순위 리파이낸싱 : https://terafunding.com/products/18-LN-1804)

그렇다면 이미 5월 연체건수 기록에 포함되었어야했는데, 어떻게 계산이 되는건지 잘 모르겠다.

그리고 상환지연중 상품들을 살펴 보자.

총 15건으로 대출규모의 총 합은 167.6억이다.

o 원주 세브란스 병원 인근 오피스텔 신축 리파이낸싱 - 3건

o 진안군청 인근 연립주택 신축사업 리파이낸싱 - 4건

o 서귀포 산방산 타운하우스 신축사업 리파이낸싱 - 8건

모두 5월말~6월초 상환 예정일인 상품들로 6월내 상환지연이 해결되지 않으면

7월 초에 일부 또는 해당 물건 전부가 연체율로 반영될 가능성이 있다.

4. 임직원 및 대주주 현황

임직원은 변호사 2명을 포함한 93명으로 100명에 근접하고 있다.

대주주의 구성이 다채로운 점이 눈에 띈다.

(여기에 모두를 다 적기엔 너무 글이 길어져 생략)

5. 상품과 수익률

위에서 잠깐 보았듯이 PF 건축자금 상품과 부동산 담보 상품으로 나뉘어져 있다.

수익률은 그 성격상 PF 건축자금이 부동산 담보에 비해 높으며,

투자기간 또한 PF 건축자금은 1개월~12개월까지 다채로운 편이다.

최근 들어 테라펀딩을 비롯한 상위권 P2P업체들의 수익률이 낮아지고 있다.

부동산 담보의 경우 최근 6.5%~11% 정도의 수익률로 상품이 출시되고 있으며,

평균적으로는 7%~8% 수준인 것 같다.

이는 세전 수익률로 세금(년 27.5%)과 테라펀딩 수수료(년 1.2%)를 제하면,

세후 3.8%~4.6% 정도의 수익률에 불과하다.

P2P 투자의 리스크를 감안할 때

개인적인 생각은, 이정도 수준의 수익률로는 투자하지 않는 것이 바람직하다.

참고로 금융감독원의 '금융상품 한눈에' 서비스에서 최근 은행 이율을 검색하면 아래와 같다.

(http://finlife.fss.or.kr/deposit/selectDeposit.do?menuId=2000100)

5000만원까지 예금자보호가 되는 저축은행들의 세후 이자율이 최고 2.4% 정도 수준이다.(19.06.16 기준)

6. 교육 사업 - 테라 에듀

(https://products.teraedu.co.kr/)

테라펀딩의 CEO가 대표인 (주)테라랩스에서 교육 사업을 하고 있다.

"3억으로 30억 건물주 되기" 를 비롯하여 총 16개 부동산과 관련된 강좌가 개설되어 있다.

가용자금이 커질수록 재테크에서 부동산을 제외하고 생각하기란 쉽지 않기에,

한번쯤 들어봤으면 하는 교육이 많은데, 아직 시간과 비용의 압박으로 선듯 듣지 못하고 있다.

(비용은 각 과정별로 다르니 직접 확인하시길)

배우는 것은 언제나 옳다고 생각하기에 

본인들의 강점을 교육 수익 사업으로 연결하여 윈윈 구조를 만든 것은 매우 칭찬해주고 싶다.

7. 건축 컨설팅

(https://terafunding.com/consulting)

역시 위의 교육사업과 마찬가지로 

본인들의 강점인 부동산에서 건축컨설팅으로 수익형 주택개발에 대한 컨설팅 서비스를 제공하고 있다.

관련 비용은 단계별로 다를 수 있으며 모두 별도 문의를 통해서만 확인이 가능하다.

아무래도 현재 부동산의 상황과 향후 건축의 레벨 등이 동일할 수 없으니 

고정 가격으로 서비스를 제공하기에는 무리가 있으리라 생각한다.

나중에 신청해서 경험하게 되면 다시 글을 적을지도 모르겠다.

8. 투자 이력

 - 없음

    * 단, 투자 의향은 있음

 - 2019.06.21 신규 투자(추천인코드 : OVICIH)

 - 상품에 대한 내용은 길어서 추가 작성

   https://blog.naver.com/7911171/221567431512

9. 맺음말

테라펀딩은 P2P 업계 최대의, P2P 시장의 대표격인 업체이다.

중위험 중금리를 지양하는 P2P에서 덩치가 너무 커진 탓일까,

갈수록 중위험 저금리의 형태로 변화되는 것 같은 느낌이 든다.

낮은 수익률 탓에 P2P의 리스크를 감안하면 선듯 손이 나가지 않기는 하지만,

그래도 그만한 안정성(특히 담보 상품)을 확보하지 않았나 생각한다.

또한 최근 들어 연체율이 추가 상승할 여지가 있다고 생각된다.

교육사업 및 컨설팅사업에 대해 직접 겪어보진 못했지만

본인의 강점을 활용한 사업이기에 긍정적으로 판단된다.

* 테라펀딩 관련 글

  - P2P 업체 이야기 #12 -테라펀딩 : https://indonesia-oldman.tistory.com/124

  - 테라펀딩 연체율 상승(5.7%→14.0%, 연체금액 400억) : https://indonesia-oldman.tistory.com/154

  - 테라펀딩, P2P 누적대출액 1조 달성 예상. https://indonesia-oldman.tistory.com/195

  - 테라펀딩의 연체 상황(2019.12.27 기준). https://indonesia-oldman.tistory.com/196

  - 테라펀딩, P2P 누적대출액 1조 달성, 연체율 그리고 이벤트 https://indonesia-oldman.tistory.com/201

  - 테라펀딩의 첫 손실 확정 상품 정리 https://indonesia-oldman.tistory.com/213

  - 테라펀딩의 연체 상황(2020.01.28 기준)-연체 추가 발생 https://indonesia-oldman.tistory.com/214

  - 테라펀딩의 첫 손실 확정 상품 정리 중 2순위 상품 내용 추가 https://indonesia-oldman.tistory.com/216

  - 테라펀딩의 주요지표 업데이트(연체금액, 상환율 등; 1/31기준) https://indonesia-oldman.tistory.com/224

* 피자모 링크 : https://cafe.naver.com/pijamo/156255

* 인니영감 블로그 활용 설명서 https://indonesia-oldman.tistory.com/notice/59